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??“其實這個數據挺嚇人的。”張化東表示，“原來的利潤率可能維持在10%-12%這個水平，下滑30%就變成7%-8%；對於快周轉的企業，可能隻有4%-7%的利潤，那麼下滑後就直接變成2%-5%的利潤瞭。從企業來看，去年拿到的土地，按照當時的房價來測算的話，基本上大傢就是0利潤。”
??“有時候我們會有一個錯覺，以為市場已經被很多大型開發商壟斷，但實際上無論是從銷售面積還是銷售額計算，房地產行業最大的開發商份額也隻有2個點，市場份額第二第三的企業分別是1.9%、1.7%的占比。”戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮告訴記者，這意味著市場中充斥瞭很多中小型開發商，在市場平穩的環境下，他們會處於非常被動的狀態。
??2012年開始，針對低密度產品線為主、山城重慶起傢的龍湖地產，其CEO邵明曉便提出“把存貨當癌癥來看待”的口號，至今已在400億-500億銷售額區間內徘徊瞭三年。面對投資者和外界的質疑聲，主席吳亞軍亦不斷公開表態，更強調有質量的增長。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/09585990663509791522641.shtml
??無論是已過橫沖直撞年歲的千億大軍，還是革命尚未成功的中型公司，“規模”再也不是眾房企趨之若鶩的目標，“利潤”、“庫存”轉而成為中型房企“保命”的脈門。
??冷卻下來的房企，開始回歸原本穩定增長的模式。“中型房企開始重整，在過去限購令嚴格的時候，大傢都跑去三四線城市拿地開發，但現在那些地方的項目第一期能賣得很好，二、三、四期卻根本賣不動，因此去庫存也變得很重要。”
??黑馬碧桂園，在沖破千億之後，2014年錄得合同銷售額1288億元同比增長21.5%，面對2015年制定的業績目標是保持5%的增長。主席楊國強表示，房地產市場高利潤的時代過去瞭。
??2013年，內房股碧桂園一躍從前一年度的476億元合同銷售額沖到1060億元，火速從第二梯隊沖進千億軍團，成為當年市場最大二胎房貸 辦理二胎房貸銀行有哪些任何問題免費諮詢的黑馬。
??億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為，行業掉轉風向逐利潤是從2014年開始的，其向理財周報記者分析道，2014年房地產行業的土地價格在逐步抬高，但房價並沒有實質性上漲，導致房企整體利潤下滑。“據我們瞭解，去年管理口徑的利潤率至少下滑瞭30%。”
??其反復向理財周報記者強調，“現在進入價值時代，從市值、投資者角度看，重新評估一傢房產企業，規模隻是其中一個因素，但肯定不是最重要的。總體來看，房價增長預期下調，未來利潤空間至少是不容樂觀。”2014年，規模擴張成為壓住房企現金和利潤的大山，不合理庫存則抑制瞭有效的去化。
??不想，這卻成為行業中再難一見的孤例。
??在出現歷史峰值的2013年，房企主要依靠火爆的海外債券市場融資推動去化，但時移世易，跌入冰窖裡的2014年，“房企依靠借錢增加規模，到頭來賺的錢全部用來付瞭債務”。謝騏聰感慨。假扣押假處分二胎年息借貸增貸轉貸
內容來自sina新聞
??集中度倒逼逐利潤去庫存
??因此，對於中小房企的淘汰制度在慢慢形成。
??2014年，樓市落入冰窖，在業內人士看來，那是近幾年中房地產行業最壞的時代。此後，破百億到沖五百億最後破千億的口號再無人提，“力氣花瞭、時間花瞭，到頭來不賺錢，反而把負債推瞭上去，融資成本也因此被推高”，交銀國際分析師謝騏聰感慨，“說到底現在的房產市場，中小型房企會被陸續淘汰，保命是很重要的事情。”
??就連曾在2012年表示，要三年內銷售沖破千億的世茂房地產也放下瞭口號，在業績會上，副主席許世壇針對2014年最後一季度銷售大滑坡表態，下滑因為暫停瞭270萬-280萬平米的施工面積，“沒有必要為瞭沖刺800億元的目標而增加庫存”。
??500億到1000億，不再是被緊緊盯住的行業關口。
??“2014年是過瞭2013年高峰期後的一個低谷，目前年報還沒出完，但整體銷售情況應該會不盡如人意，中型企業表現尤甚，”睿信咨詢高級副總裁郝炬向理財周報記者總結道，“另外就是房企整體利潤依然存在下滑趨勢。”“這是一個很現實的情況，所以大傢說保命重要。”其補充道。
??多位業內人士向記者分析，曾被認為是突破行業格局關鍵力量的中型房企，早在2013年就已察覺到瞭瓶頸所在。
??在CEO邵明曉的推動下，奔跑到500億附近的龍湖早早放慢腳步；“華南五虎”之一雅居樂主席陳卓林也在業績會上反復強調，最重要的是有一個好利潤。就連傳統中介龍頭中原地產主席黎明楷也在2014年收入116億的情形下表態，燒錢換規模風險很高，保住性命很重要，不要沒等到存量房、二手房的黃金時代到來就已經死去。
??在2014年眾多內房股業績交流會上，“保利潤”、“去庫存”成為曝光率最高的詞，中型房企不似往年一般猛推規模，在制定2015年銷售目標時，紛紛把增長率壓低在10%上下，甚至僅與去年銷售額保持穩定。
??根據分析師謝騏聰的觀察，從2014年年中到第三季度，行業整體銷售放緩程度加劇，“但是真正大規模看到大傢提到保利潤還是從今年開始，其實很多項目在還沒有結算的時候，管理層知道利潤很低，但是沒想到居然是虧損的”。
??“華南五虎”之一的雅居樂在2014年銷售額實現450億，主席陳卓林強調回款加把勁希望做到80%，關於2015年的業績目標則與2014年實現銷售額一致。
??緩過2014“最壞一年”的勁，龍湖新一年提出540億、同比增長10%的銷售目標。
??對此其解釋為，希望保險一點，能做到400億已很不錯瞭，450億有信心做到。
??“市場裡很快會形成更全面的對比，分化更嚴重。這個市場確實非常大，要把市場規律做到更完善，需要挺長的時間。”蔣尚禮認為。
??在行情好的2013年，房企普遍認同的規律是通過高周轉模式擴大規模，以規模換取市場和價值。
??“我們統計2013年，是陽光城周轉率最高的一年，他銷售額口徑總資產周轉率可以達到0.9以上，基本上一年能轉一圈。”郝炬繼續道，一旦面臨行情調整，通過高周轉大規模擴張已難持續。“所以更重要的是控制成本、調整結構、保持穩健的財務杠桿，同時實現合理的利潤率。我想這是一些開發商近幾年在做的事情。”
中型地產商不再似往年一般猛推規模。制定2015年銷售目標，紛紛把增長率壓低在10%上下，甚至僅與2014年銷售額保持穩定。
??“就像碧桂園、恒大有很多資源、品牌優勢，全國網絡很好，但是核心盈利也沒有上去，”謝騏聰表示，在今年年初業績陸續公佈之後，行業集中反映出的問題是，毛利率急速下滑，利潤被遏制。有瞭大型開發商的前車之鑒，會給中型房企一些啟發。“在過渡時期，從原先買地賣房沖規模，到想要一些沉淀，一些持續的現金流，這是每個房地產市場必然會經過的階段。”
中型房企 保命:追利潤去庫存 增速嚴控10%紅線
??同樣為“五虎”之一的富力地產，去年完成544億銷售額，管理層亦認為應放慢增速優化資源配置，將2015年目標適度增加10%。
??銷售目標增速嚴控在10%
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