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"對於投資客來說，50年產權可能比70年產權更有優勢。"中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮表示，以過去的樓市經驗看，炒樓的核心在於最大限度地撬動金融杠桿，如今住宅實行嚴厲的限購、限貸政策，投資住宅的成本較大，而商住項目不限購、不限貸，而且住宅市場每年都有調控，而商業地產的相關政策是過去十年中房地產政策體系唯一最穩定的部分。
據偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉透露，未來商住樓還將成為商品房市場的有力支撐，以保證投資需求與著急購房的剛需的正常釋放。此外，商住集中區域將由當前的5環周邊逐步向6環周邊擴展，延緩區域內商品住房的供需矛盾。
記者瞭解到，由於2013年北京市對商品房的預售證審批"限價"收緊，商住項目也成為一些房企回款的重要來源，如今年住宅項目遲遲未入市的東亞地產，憑借東亞·創展國際和東亞五環國際兩個商住項目目前收金已超過22.5億元。
民間二胎利息缺錢急用哪裡借錢 商住項目銷售熱
緊鄰地鐵、總價在100萬元/套以內，這成為投資者最為青睞的商住產品共同點。以近期熱銷的金隅自由築、珠江四季悅城樓盤為例，位於通州新城的金隅自由築項目截至11月19日已簽約1500套，收金14.09億元；位於大亦莊板塊的珠江四季悅城10月首次開盤時，推出的1000餘套房源在4個小時售罄。
內容來自sina新聞
"上周末剛開瞭一次盤，兩天銷售瞭70多套。"自由築項目營銷負責人昨日對新京報記者表示，這次開盤銷售的情況沒有像前幾次那麼"火爆"，是因為項目匆匆開出D、E、F三段房源，開盤前沒時間蓄客，目前項目還有800餘套房源可售，已一次性入市，計劃是在年底全部銷售完。
此前緊鄰地鐵房山線的商住項目旭輝E天地10月開盤時600多套房源也迅速在當日售罄，收金6億元；而位於亦莊核心區、緊鄰地鐵亦莊線的國銳金嵿自8月開盤以來已成交411套，成交金額12.78億元。
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其中，珠江四季悅城位於涼水河畔，緊鄰亦莊東區核心主幹道經海路。項目由12座樓棟成，為9-12層小高層。項目主推65平米和90平米兩種戶型，層高4.5米，精裝修交房。此次，珠江四季悅城計劃推出四棟樓，戶型仍以65和90平米兩種靈動戶型為主。據銷售人員介紹，項目預計於12月20日左右開盤，目前已開始意向登記和排號，"項目從11月15日開始正式排號，這幾天已排瞭二三十號。"
思源經紀執行總裁張鵬表示，目前土地出讓中要求配建更多的公共建設和商業、辦公類產品，這種快銷的商辦產品將會成為思源今年發展的突破重點。
自由築 800餘套房源年底清盤
"項目二期銷售起價其實相當於一期開盤的銷售均價，現在整個亦莊都受到高價土地成交的利好，整體房價都在上調，我們的項目到明年很有可能均價就在3萬元/平米以上。"上述銷售人員表示。
北京樓市商住項目成交火熱 成為投資客新戰場
今年北京樓市的商住項目受到投資者熱捧。
商住受投資客熱捧
熱盤探訪
"從去年開盤以來銷售就挺好，現在在售的房源是50-60平米的loft，層高4.2米，總價在130萬元/套內，現在房源多，挑選餘地也較大，均價19000元/平米起。"位於通州的自由築項目銷售人員11月21日告訴新京報記者，客戶有一部分投資人群，還有一部分是沒有購房資格的剛需買來自住。
記者瞭解到，自由築鄰近地鐵八通線土橋站，可謂通州區的"明星樓盤"，項目從去年8月中旬開盤到11月，三個月的時間裡實現認購八百餘套，銷售額超6億元。而2013年1月到2013年10月底，已銷售1700多套，銷售額逾17億元，"小戶型、低總價、不限購"是項目熱銷的關鍵。
此外，自由築緊鄰的金隅·花石匠有1.62萬平米的商業配套，1800平米京客隆超市已簽約，周邊的華遠銘悅商業街和通州萬達廣場等也在建設中。
綜合亞豪機構、北京市住建委網簽數據顯示，截至11月19日，北京今年的商住樓盤共簽約22397套，同比去年小幅微增2.5%，成交面積171.1萬平米，同比增14%；而成交均價則躍升至21728元/平米，同比去年同期每平米成交單價上漲2142元，漲幅11%。
針對項目的銷售價格，上述負責人表示，目前項目130萬元/套以內的總價相比周邊的住宅項目售價仍處於較低水平，記者瞭解到，項目周邊華遠銘悅140平米的大戶型均價在23000元/平米以上。
珠江四季悅城 商住產品銷售良好，配套待完善
馬駒橋區域與亦莊經濟開發區僅一橋之隔，今年以來，亦莊和通州臺湖區域樓市不斷升溫，也帶熱瞭馬駒橋區域。目前，馬駒橋區域雲集眾多樓盤，其中珠江四季悅城、富力盛悅居、星悅國際、合生世界村等眾多商住項目雲集，也使得馬駒橋區域成為商住市場的重要區域。
"買瞭先出租，5年後區域成熟瞭再出售。"一位購買瞭上述項目的投資者向新京報記者透露，她和朋友合夥買下總價80萬元的45平米西向一居。
據瞭解，珠江四季悅城的客戶以城南客群為主，由於不限制購買資格，因此吸引瞭大批投資型客戶。銷售人員介紹，項目主推精裝小戶型產品，實際使用面積較大，再加上自身區位和商業配建，不管是自住還是租售都比較便利，這些都給客戶帶來較好的升值預期。"今年10月20日首次開盤，推出1000餘套房源4個小時就賣完瞭。"
同時，珠江四季悅城此次預計的銷售價格在26000元/平米左右。與一期銷售價格相比有一定程度上漲。記者在項目周邊瞭解到，珠江四季悅城周邊以新項目為主，與項目緊鄰的星悅國際目前在售房源售價在20000元/平米左右。
雖然受益眾多利好，但目前項目周邊商業配套不全仍是該區域不足之處，不過多數項目均有配套在建，配套建設的利好會再次助推區域價格。
觀察
房地產投資需求轉入商住市場
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，限購實際上是近幾年支撐商住市場的重要原因。今年以來，由於價格管控，眾多住宅入市步伐放緩，一部分急迫的購房需求轉入商住市場，這也是商住項目熱銷的助推因素。此外，部分投資需求也相應地流入商住市場，但商住樓的投資形式更多地表現為自住加保值的形式。由於商住項目的全面增值需要相對較長的一段時間，純投資性需求可能更多轉向商鋪、寫字樓等產品。
雖然樓市存在不確定性，同時未來將會有一波自住型商品房入市，但"遠水解不瞭近渴"。目前在售的商住產品由於低總價、空間靈活等因素，依然會有其市場。
"我們一開盤就賣完瞭，投資需求的客戶很多。"大興一個商住項目的營銷負責人說。據記者瞭解，該項目上周末入市瞭700多套寫字樓房源，雖然位於南六環外，但由於緊鄰地鐵大興線，層高4.2米，總價最低在80萬元/套左右，一推出就受到購房者熱捧，目前建委網站已簽約617套，成交均價為19924元/平米。
在北京嚴厲的限購、限貸調控政策下，住宅市場上的投資客戶日漸稀少，而商住項目成為投資客的新戰場。自2011年起持續三年來，北京樓市的商住房成交量日益走高，記者瞭解到，今年北京樓市的商住仍受到投資者熱捧。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/08292506235.shtml
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